Un peritaje de apartamento o de casa es la revisión que hace un ingeniero para establecer, con criterio técnico, en qué estado está un inmueble, qué fallas tiene y por qué se produjeron. Se pide antes de comprar, cuando aparecen daños, cuando hay que reclamar a una constructora o a un vecino, o cuando un juez o una aseguradora necesitan una prueba técnica.
En esta guía le explicamos, desde la experiencia de nuestro equipo de ingenieros en informes técnicos y patología de la construcción, cuándo conviene pedir un peritaje, qué revisa el perito, qué le deben entregar, en qué se diferencia de un avalúo y cómo elegir a quien lo haga.
En resumen
- El peritaje técnico responde qué falla tiene el inmueble, por qué y cómo se repara. El avalúo responde cuánto vale.
- Conviene pedirlo antes de comprar vivienda usada, cuando aparecen fisuras o humedad, para reclamar a una constructora o a un vecino y para procesos judiciales o con aseguradoras.
- Debe hacerlo un ingeniero civil con matrícula profesional vigente, independiente de las partes.
- Lo que se entrega es un informe escrito con registro fotográfico, causa probable de cada falla y recomendaciones.
Qué es un peritaje de vivienda
El peritaje es una inspección técnica independiente que termina en un informe escrito. El ingeniero visita el inmueble, revisa la estructura, los acabados, la humedad y las instalaciones, consulta los documentos disponibles y explica cada hallazgo: qué es, dónde está, qué tan grave es, cuál es su causa probable y qué se debe hacer.
Lo que lo diferencia de una simple visita es el método y la responsabilidad: el perito firma sus conclusiones y debe poder sustentarlas ante quien las cuestione, sea una constructora, un vecino, una aseguradora o un juez.
Peritaje, avalúo e informe técnico: no son lo mismo
Es común confundirlos. Esta tabla le ayuda a pedir el servicio correcto:
| Peritaje técnico | Avalúo | Informe técnico de obra | |
|---|---|---|---|
| Pregunta que responde | ¿Qué falla tiene y por qué? | ¿Cuánto vale el inmueble? | ¿En qué estado está una obra o un elemento? |
| Quién lo hace | Ingeniero civil | Avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores | Ingeniero civil |
| Para qué se usa | Comprar, reclamar, reparar, procesos judiciales | Créditos, compraventas, sucesiones | Seguimiento, diagnóstico, toma de decisiones |
| Qué entrega | Diagnóstico, causas y recomendaciones | Valor comercial del inmueble | Estado, hallazgos y recomendaciones |
El avalúo está regulado por la Ley 1673 de 2013, que exige que el avaluador esté inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores. Un avalúo no le dice si la vivienda tiene problemas estructurales o de humedad; un peritaje sí.
Cuándo pedir un peritaje de apartamento o casa
Antes de comprar una vivienda usada
Es el momento en que un peritaje más dinero ahorra. Permite saber si hay humedad oculta, fisuras de fondo, instalaciones en mal estado o modificaciones hechas sin licencia, como muros retirados o ampliaciones. Con esa información usted decide si compra, negocia el precio o desiste.
Cuando recibe una vivienda nueva con fallas
Si al recibir encontró problemas, o aparecieron en los primeros meses, el peritaje documenta su estado y su origen dentro del plazo de la garantía. Le puede servir también nuestra guía sobre qué revisar en la entrega de un apartamento nuevo.
Para reclamar a la constructora
La constructora suele atribuir las fallas al uso o a la falta de mantenimiento. Un peritaje independiente establece la causa y si se trata de un acabado o de la estabilidad de la obra, lo que define el plazo de la garantía. Vea cómo usarlo en nuestra guía de reclamación a la constructora.
Por filtraciones desde otro apartamento o una zona común
Las humedades que vienen del apartamento de arriba, de una cubierta o de una fachada son de las disputas más frecuentes en propiedad horizontal. El peritaje identifica de dónde viene el agua y quién debe reparar.
Por daños causados por una obra vecina
Cuando una construcción cercana produce fisuras, asentamientos o filtraciones, el peritaje compara el estado del inmueble con el registrado antes de la obra, si existe, y establece la relación entre la obra y el daño.
Después de un sismo u otro evento
Tras un sismo, una inundación o un incendio, el peritaje evalúa si hay daños estructurales y si la vivienda es segura para seguir usándola.
Para un proceso judicial o una aseguradora
Cuando hay una demanda, una conciliación o una reclamación ante un seguro, el peritaje se convierte en la prueba técnica del caso.
Qué revisa el perito
Un peritaje completo de vivienda revisa, según el caso:
- Estructura: vigas, columnas, placas y muros de carga; fisuras, deformaciones, aceros expuestos y señales de asentamiento.
- Humedad y filtraciones: origen del agua, recorrido y daños asociados en muros, techos y pisos.
- Muros y acabados: fisuras, desprendimientos, enchapes huecos, pisos desnivelados.
- Ventanería y carpintería: sellos, ajuste, entrada de agua.
- Instalaciones: redes hidrosanitarias, desagües y, a nivel visual, las redes eléctricas y de gas.
- Modificaciones: muros retirados, ampliaciones o cambios que no correspondan a los planos aprobados.
- Documentos: licencia de construcción, planos, reglamento de propiedad horizontal, acta de entrega y manual del propietario, cuando existan.
Si la falla lo requiere, el perito puede recomendar ensayos o mediciones adicionales para confirmar el diagnóstico.
Qué debe entregarle un peritaje
El resultado es un informe escrito y firmado que debe incluir, como mínimo:
- Identificación del inmueble, del solicitante y del ingeniero responsable, con su matrícula profesional.
- Objeto y alcance del peritaje: qué se revisó y qué no.
- Metodología: cómo se hizo la inspección y con qué herramientas.
- Hallazgos, uno por uno, con ubicación, medidas y registro fotográfico.
- Causa probable de cada falla y su clasificación por gravedad.
- Conclusiones claras, que respondan a la pregunta del solicitante.
- Recomendaciones de reparación o de estudios adicionales.
Si quiere ver cómo se ve un documento de este tipo, revise nuestro ejemplo de informe técnico.
Peritaje para un proceso judicial
Cuando el peritaje se va a presentar ante un juez, se convierte en un dictamen pericial y debe cumplir los requisitos del Código General del Proceso. Entre otros, el dictamen debe identificar al perito y acreditar su idoneidad y experiencia, explicar los exámenes y métodos usados, y fundamentar sus conclusiones. El perito, además, puede ser citado a la audiencia para sustentarlo.
Por eso, si su caso puede terminar en un juicio, dígaselo al perito desde el principio. Así el informe se prepara con el formato y el rigor que exige el proceso, y no tendrá que rehacerlo.
Cómo elegir al perito
- Ingeniero civil con matrícula profesional vigente. Puede verificarla en el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería (COPNIA).
- Experiencia en estructuras y patología de la construcción, no solo en obra.
- Independencia: que no tenga relación con la constructora, el vecino o la aseguradora involucrados.
- Alcance por escrito: qué va a revisar, qué va a entregar y en cuánto tiempo.
- Disposición a sustentar el informe si se lo cuestionan.
Cuánto cobra un perito por un peritaje de vivienda
No hay una tarifa única. El valor depende de:
- El tipo y el tamaño del inmueble.
- El número de fallas y de espacios que hay que revisar.
- Si se necesitan ensayos o mediciones adicionales.
- La ciudad y los desplazamientos.
- Si el informe es para uso particular o para un proceso judicial, que exige más formalidades y la posible asistencia a audiencias.
Lo recomendable es pedir una propuesta por escrito con el alcance, los entregables y el valor, para comparar sobre la misma base.
Cómo se hace un peritaje, paso a paso
- Consulta inicial. Usted explica el problema y para qué necesita el peritaje.
- Revisión de documentos. Planos, acta de entrega, fotos previas, comunicaciones con la constructora o el vecino.
- Visita al inmueble. Inspección por espacios y por especialidades, con registro fotográfico y mediciones.
- Análisis. El ingeniero relaciona los hallazgos con sus causas probables.
- Informe. Se entrega el documento firmado, con conclusiones y recomendaciones.
- Explicación de resultados. El perito le aclara las dudas y le dice cuáles son los siguientes pasos.
Cómo prepararse para la visita del perito
- Tenga a mano los documentos del inmueble: escritura o promesa, planos, acta de entrega, manual del propietario.
- Reúna las fotos que haya tomado desde que apareció la falla, con su fecha.
- Anote cuándo apareció cada problema y cómo ha cambiado.
- No repare ni pinte antes de la visita: se pierde la evidencia.
- Si el problema viene de otro apartamento o de una zona común, avise a la administración para facilitar el acceso.
Cómo le ayudamos
En Estructuras Verticales e Ingenieros SAS elaboramos informes técnicos de obras y peritajes de vivienda con inspección en sitio, registro fotográfico, causa probable de cada falla y recomendaciones de reparación. Hemos entregado dictámenes técnicos con evaluación de vulnerabilidad y patología estructural en edificios habitacionales y comerciales, incluidas evaluaciones posteriores a un sismo.
Nuestro equipo trabaja en diseño estructural, patología de la construcción e interventoría de obra, y por eso identifica la causa técnica de fondo, no solo el síntoma visible. Si su caso tiene que ver con un edificio completo o con sus zonas comunes, también acompañamos a copropiedades en el recibo de zonas comunes y en la evaluación de vulnerabilidad sísmica.
👉 Cuéntenos qué le está pasando a su apartamento o casa y le explicamos qué tipo de peritaje necesita.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es un peritaje de apartamento?
Es una inspección técnica independiente, hecha por un ingeniero civil, que establece el estado del apartamento, sus fallas y las causas probables, y termina en un informe escrito con conclusiones y recomendaciones.
¿Cuánto cobra un perito por un peritaje de vivienda?
Depende del tamaño del inmueble, del número de fallas, de si se necesitan ensayos, de la ciudad y de si el informe es para un proceso judicial. Lo recomendable es pedir una propuesta por escrito con el alcance y los entregables.
¿Quién puede hacer un peritaje de una vivienda?
Para el diagnóstico técnico, un ingeniero civil con matrícula profesional vigente y experiencia en estructuras y patología de la construcción. Si lo que necesita es el valor comercial del inmueble, eso lo hace un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores.
¿Qué diferencia hay entre un peritaje y un avalúo?
El peritaje técnico dice qué fallas tiene el inmueble, por qué ocurrieron y cómo se reparan. El avalúo dice cuánto vale. Son servicios distintos, con profesionales distintos.
¿Un peritaje sirve como prueba en un proceso judicial?
Sí, siempre que se prepare como dictamen pericial con los requisitos del Código General del Proceso. Por eso conviene avisarle al perito desde el principio si el caso puede llegar a un juez.
¿Vale la pena hacer un peritaje antes de comprar una vivienda usada?
Sí. Es el momento en que más dinero puede ahorrar: le permite conocer fallas ocultas, negociar el precio o desistir de la compra antes de firmar.
¿Cuánto tarda un peritaje de apartamento?
Depende del tamaño del inmueble y de la complejidad de las fallas. El plazo se define en la propuesta, después de conocer el caso y los documentos disponibles.
Fuentes y referencias
- Ley 1673 de 2013, actividad del avaluador (Función Pública)
- Consejo Profesional Nacional de Ingeniería (COPNIA)
- Ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor (Función Pública)
- Cartilla de deficiencias constructivas, Secretaría Distrital del Hábitat