Cuando aparecen fisuras, humedad o fallas en un apartamento o en las zonas comunes de un edificio nuevo, la primera reacción suele ser llamar a la constructora. Pero una reclamación a la constructora que se hace solo por teléfono, sin pruebas y fuera de plazo, es fácil de ignorar. La que se presenta por escrito, a tiempo y con soporte técnico, es mucho más difícil de negar.
En esta guía le explicamos, desde la experiencia de nuestro equipo de ingenieros en informes técnicos y recibo de obras, cuándo reclamar, qué pruebas llevar, cómo redactar la reclamación y a dónde acudir si la constructora no responde.
En resumen
- Reclame siempre por escrito y guarde la constancia de que la constructora la recibió.
- Por ley, la garantía de un inmueble cubre los acabados por un año y la estabilidad de la obra por diez años, desde la entrega.
- La prueba más fuerte es un informe técnico independiente que describa cada falla, su ubicación y su causa probable.
- Si la constructora no responde, puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio y, en Bogotá, a la Secretaría Distrital del Hábitat.
Cuándo hacer una reclamación a la constructora
Hay motivo para reclamar cuando la vivienda o el edificio presentan fallas que vienen de la construcción y no del uso. Los casos más comunes son:
- Fallas de acabados que aparecen en el primer año: pisos que se levantan, pintura que se sopla, ventanas que no cierran, filtraciones por sellos mal hechos.
- Humedad y filtraciones desde cubiertas, fachadas, terrazas o tuberías.
- Fisuras y grietas que crecen o que aparecen en elementos estructurales.
- Diferencias con lo ofrecido: especificaciones, materiales o áreas distintas a las de la promesa de compraventa o la sala de ventas.
- Observaciones del acta de entrega que la constructora se comprometió a corregir y no corrigió.
- Fallas en las zonas comunes detectadas en el recibo o después: sótanos, cubiertas, redes, equipos.
Quién puede reclamar
- El propietario, por las fallas de su unidad privada (apartamento, casa, local).
- La copropiedad, por las fallas de las zonas comunes. En este caso reclama el representante legal de la propiedad horizontal, normalmente el administrador, con el respaldo del consejo de administración o de la asamblea según lo que diga el reglamento.
Si la falla de un apartamento viene de una zona común (por ejemplo, una filtración desde la cubierta), conviene que la reclamación la hagan juntos el propietario y la administración.
Plazos: hasta cuándo puede reclamar
La Ley 1480 de 2011, el Estatuto del Consumidor, fija la garantía legal de los inmuebles. Los plazos corren desde la entrega:
| Tipo de falla | Garantía legal | Ejemplos |
|---|---|---|
| Acabados | 1 año | Pintura, enchapes, carpintería, sellos, aparatos |
| Estabilidad de la obra | 10 años | Fallas que comprometen la estructura o la estabilidad de la edificación |
Tenga en cuenta dos cosas:
- La reclamación debe presentarse mientras la garantía está vigente. Si espera a que pase el año, una falla de acabados puede quedar por fuera.
- Si llega a una demanda por la garantía, la ley establece que debe presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía.
Saber si una falla es de acabados o de estabilidad cambia el plazo. Esa clasificación es técnica, y por eso conviene que la haga un ingeniero y no se deje a la interpretación de la constructora.
Qué pruebas llevar a la reclamación
Una reclamación es tan fuerte como las pruebas que la acompañan. Reúna:
- Acta de entrega de su unidad o de las zonas comunes, con las observaciones que se dejaron.
- Promesa de compraventa, escritura y especificaciones ofrecidas (folleto, sala de ventas, anexos técnicos).
- Fotos y videos con fecha de cada falla, tomados desde que apareció y repetidos si empeora.
- Comunicaciones anteriores con la constructora: correos, radicados de posventa, respuestas.
- Manual del propietario y registros de mantenimiento, para demostrar que usted cumplió con el cuidado que le correspondía.
- Informe técnico independiente, que es la prueba que ordena todas las demás.
Por qué un informe técnico independiente pesa más
La constructora suele responder que la falla es por mal uso, por falta de mantenimiento o "normal" en una obra nueva. Un informe técnico elaborado por ingenieros independientes responde a esas objeciones con argumentos verificables:
- Describe cada falla con su ubicación exacta, medidas y registro fotográfico.
- Explica la causa probable y si viene de la construcción, del diseño o del uso.
- Clasifica la falla como de acabados o de estabilidad, lo que define el plazo de la garantía.
- Recomienda la reparación técnica adecuada, para que la constructora no se limite a pintar encima.
- Tiene valor como prueba ante la constructora, las autoridades administrativas y un juez.
Si quiere ver cómo se estructura uno, revise nuestro ejemplo de informe técnico.
Cómo redactar la reclamación paso a paso
- Identifique las partes. Sus datos, los de la constructora o vendedora, el proyecto y la unidad (o la copropiedad).
- Describa cada falla por separado. Qué es, dónde está, desde cuándo y cómo ha evolucionado. Numérelas.
- Relacione la garantía. Indique la fecha de entrega y que la reclamación se hace dentro del plazo de la garantía legal.
- Anexe las pruebas. Fotos, acta, comunicaciones previas e informe técnico.
- Pida una solución concreta. La reparación de cada falla, con un plazo razonable y con la verificación de que quedó bien hecha.
- Radíquela por escrito. En la oficina de posventa o por correo electrónico, y conserve la constancia de recibido con fecha.
Escriba con hechos, no con adjetivos. Una reclamación técnica y ordenada se responde; una carta de quejas generales se archiva.
Si la constructora no responde o se niega
Cuando la reclamación directa no da resultado, la ley le ofrece varias vías:
- Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Por la garantía de los bienes como consumidor, puede presentar la acción de protección al consumidor. Para hacerlo debe haber presentado antes la reclamación directa a la constructora, por eso es tan importante tener la constancia. Más información en la Superintendencia de Industria y Comercio.
- Secretaría Distrital del Hábitat, en Bogotá. Su Subdirección de Investigaciones y Control de Vivienda recibe quejas escritas por deficiencias constructivas contra quienes venden vivienda, las clasifica como leves, graves o gravísimas y puede ordenar reparaciones e imponer multas. Lo explica la cartilla de deficiencias constructivas de la Secretaría del Hábitat.
- Otras ciudades. Consulte en la alcaldía cuál es la dependencia que ejerce la vigilancia de quienes construyen y venden vivienda.
- Vía judicial. Para fallas graves o cuando las otras vías no funcionan. Aquí el informe técnico es una de las pruebas principales, y conviene contar con un abogado.
Errores que debilitan una reclamación
- Reclamar solo por teléfono o por WhatsApp, sin un escrito radicado.
- Esperar a que la falla empeore y dejar vencer la garantía.
- Reparar por su cuenta antes de documentar. Si arregla primero, se pierde la prueba.
- Haber firmado el acta "a satisfacción" sin dejar observaciones.
- Aceptar un diagnóstico hecho por la misma constructora como única prueba.
- No guardar el manual ni los registros de mantenimiento, lo que facilita alegar mal uso.
Reclamaciones por fallas en las zonas comunes
En las copropiedades, la base de la reclamación es el informe del recibo de zonas comunes: allí quedaron registradas las observaciones que la constructora debía corregir. Si la entrega se hizo sin revisión técnica, una inspección posterior permite documentar el estado actual y la causa probable de los daños.
Para la copropiedad le recomendamos leer:
- Recibo de zonas comunes en propiedad horizontal
- Recibo de zonas comunes en Bogotá: revisión antes de firmar
- Garantía decenal y vicios ocultos en zonas comunes
- Qué hacer si la constructora no entrega las zonas comunes
Y si su caso es de un apartamento recién recibido, revise también qué revisar en la entrega de un apartamento nuevo.
Cómo le ayudamos
En Estructuras Verticales e Ingenieros SAS elaboramos informes técnicos de obras con inspección en sitio, registro fotográfico, causa probable de cada falla y recomendaciones de reparación. Hemos entregado dictámenes técnicos de vulnerabilidad y patología estructural en edificios habitacionales y comerciales, y acompañamos a copropiedades en el recibo de zonas comunes, como en el Edificio Portobelo en Villeta y en el Edificio Ápice Chicó.
Nuestro equipo trabaja en diseño estructural, patología de la construcción e interventoría de obra, y por eso puede identificar la causa técnica de fondo de cada falla, no solo describir el síntoma.
👉 Si va a reclamar a una constructora, escríbanos. Le explicamos qué tipo de informe necesita su caso.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo hago una reclamación a la constructora?
Por escrito, describiendo cada falla con su ubicación, anexando fotos, el acta de entrega y, de ser posible, un informe técnico. Radíquela en posventa o por correo y guarde la constancia de recibido con fecha.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar a la constructora?
Según la Ley 1480 de 2011, la garantía legal de un inmueble cubre los acabados por un año y la estabilidad de la obra por diez años, desde la entrega. La reclamación debe presentarse mientras la garantía está vigente.
¿Qué hago si la constructora no responde mi reclamación?
Puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio con la constancia de su reclamación directa y, en Bogotá, presentar una queja por deficiencias constructivas ante la Secretaría Distrital del Hábitat. Para casos graves, existe la vía judicial.
¿Necesito un abogado para reclamar a la constructora?
Para la reclamación directa no es obligatorio. Para una demanda sí conviene contar con un abogado, y en cualquier caso el soporte técnico lo debe dar un ingeniero.
¿Puedo reparar la falla yo mismo y luego cobrarle a la constructora?
No es recomendable reparar antes de documentar. Si la falla pone en riesgo la seguridad o causa daños mayores, haga primero el registro técnico y fotográfico, informe por escrito a la constructora y consulte a un abogado antes de reparar.
¿La copropiedad puede reclamar por las zonas comunes?
Sí. La reclama el representante legal de la propiedad horizontal, con base en el acta y el informe del recibo de zonas comunes o en una inspección técnica posterior.
¿Qué diferencia hay entre una falla de acabados y una de estabilidad de la obra?
Las de acabados afectan pintura, enchapes, carpintería o sellos y tienen un año de garantía. Las de estabilidad comprometen la estructura o la estabilidad de la edificación y tienen diez años. Un informe técnico define a cuál corresponde cada falla.
Fuentes y referencias
- Ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor (Función Pública)
- Superintendencia de Industria y Comercio
- Cartilla de deficiencias constructivas, Secretaría Distrital del Hábitat
- Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal (Alcaldía de Bogotá)