La entrega de un apartamento nuevo es el momento en que usted pasa de comprador a propietario. Lo que no revise ese día tendrá que demostrarlo después, cuando ya viva en el inmueble y la constructora pueda decir que el daño lo causó el uso. Por eso conviene llegar preparado, revisar con método y dejar todo por escrito.
En esta guía le explicamos, desde la experiencia de nuestro equipo de ingenieros en informes técnicos y recibo de obras, qué revisar en cada espacio, cómo reconocer una falla que puede ser más que un detalle de acabado, qué dejar en el acta y qué garantías tiene si los problemas aparecen después.
En resumen
- Antes de la cita, tenga a mano la promesa de compraventa, las especificaciones ofrecidas y los planos del apartamento.
- Revise muros, pisos, ventanas, puertas, baños, cocina, electricidad y gas, espacio por espacio, con luz de día.
- Anote cada observación en el acta, con foto y ubicación. No firme "a satisfacción" si hay pendientes.
- Por ley, la garantía de un inmueble nuevo cubre los acabados por un año y la estabilidad de la obra por diez años.
Antes del día de la entrega: cómo prepararse
Una buena revisión empieza antes de llegar al apartamento:
- Reúna los documentos de la compra. La promesa de compraventa, la sala de ventas o el folleto con las especificaciones, el plano del apartamento y cualquier cambio que haya pactado con la constructora. Con ellos podrá comprobar que le entregan lo que le vendieron.
- Pida la cita con luz de día. La luz natural deja ver fisuras, manchas, diferencias de color y desniveles que con luz artificial pasan desapercibidos.
- Reserve tiempo. Una revisión cuidadosa de un apartamento puede tomar más de una hora. No acepte recorridos rápidos.
- Vaya acompañado. Una segunda persona ayuda a revisar y a tomar fotos. Si tiene dudas técnicas, vaya con un ingeniero o arquitecto independiente.
- Lleve herramientas sencillas. Un metro, un nivel pequeño, una linterna, un cargador de celular para probar tomas, cinta de enmascarar para marcar defectos, un balde o una botella con agua y el celular para tomar fotos con fecha.
Qué revisar en la entrega, espacio por espacio
Muros, techos y pintura
Recorra cada muro y cada techo con la linterna en ángulo. Busque fisuras, manchas de humedad, ampollas en la pintura, diferencias de tono y esquinas desplomadas. Revise también el encuentro entre muros y techos, y los bordes de puertas y ventanas.
Pisos y enchapes
Camine todo el apartamento y golpee suavemente las baldosas con el mango de un destornillador: un sonido hueco indica que la pieza no quedó bien adherida. Revise juntas, piezas partidas o despicadas, desniveles con el nivel y el remate de los guardaescobas.
Ventanas y puertas
Abra y cierre cada ventana y cada puerta. Deben correr y cerrar sin forzarlas. Revise empaques, sellos de silicona, vidrios rayados o despicados, chapas, bisagras y el estado de los marcos. Mire con atención el borde inferior de las ventanas y el muro de abajo: ahí suelen aparecer las primeras manchas cuando entra agua.
Baños y cocina
Abra todas las llaves y compruebe la presión y el agua caliente. Llene el lavamanos, el lavaplatos y el piso de la ducha, y observe que desagüen bien y que el agua de la ducha corra hacia el sifón. Revise debajo de los lavamanos y del lavaplatos que no haya goteos. Descargue los sanitarios varias veces y verifique que no se queden corriendo. Revise el sello de silicona entre mesones, enchapes y aparatos.
Instalaciones eléctricas, gas y comunicaciones
Pruebe cada toma con el cargador del celular y cada interruptor. Verifique que el tablero tenga los circuitos marcados. Pruebe el citófono, el timbre y los puntos de televisión e internet. Pregunte por la certificación de la instalación de gas y revise que los puntos estén donde dicen los planos.
Medidas y especificaciones
Compare lo que ve con lo que le vendieron: tipo de piso, cocina, closets, ventanería, aparatos sanitarios y área. Si algo no coincide con lo ofrecido, déjelo en el acta.
Tabla rápida: qué mirar y cuándo preocuparse
| Elemento | Cómo revisarlo | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Muros y techos | Linterna en ángulo, recorrido completo | Fisuras en diagonal, manchas de humedad, pintura soplada |
| Pisos | Golpear las piezas, usar el nivel | Sonido hueco, piezas partidas, desniveles visibles |
| Ventanas | Abrir y cerrar, revisar sellos | Empaques sueltos, manchas en el muro de abajo |
| Baños y cocina | Llenar y desaguar, revisar debajo | Goteos, agua empozada, desagües lentos |
| Electricidad | Probar cada toma e interruptor | Tomas sin energía, tablero sin marcar |
| Puertas | Abrir y cerrar todas | Puertas que rozan o no cierran |
Cuándo una falla puede ser más que un acabado
La mayoría de observaciones de una entrega son de acabados: pintura, silicona, una baldosa suelta. Pero hay señales que conviene que revise un ingeniero, porque pueden tener una causa de fondo:
- Fisuras en diagonal que salen de las esquinas de puertas y ventanas.
- Fisuras en vigas, columnas o placas, no solo en el pañete o la pintura.
- Puertas y ventanas que empiezan a rozar semanas después de recibir, sin que nadie las haya tocado.
- Pisos con desniveles notorios o baldosas que se levantan en grupo.
- Humedad que vuelve después de pintar, o que aparece en muros que dan a la fachada o a la cubierta.
No toda fisura es grave: muchas son superficiales y propias del secado de los materiales. Lo que importa es saber cuál es cuál, y eso lo define una revisión técnica, no una foto. Si quiere ver cómo se documenta un diagnóstico, revise nuestro ejemplo de informe técnico.
El acta de entrega: qué dejar por escrito
El acta es su principal prueba de cómo recibió el apartamento. Tenga en cuenta:
- Anote cada observación, con su ubicación exacta (por ejemplo, "fisura en el muro del baño principal, junto a la ventana").
- Tome fotos con fecha de cada defecto y guárdelas con el acta.
- No firme "a satisfacción" si quedan pendientes. Escriba que recibe con las observaciones relacionadas.
- Pida un plazo de corrección por escrito y quién de la constructora responde.
- Exija su copia firmada del acta el mismo día.
Si no le dejan anotar observaciones, escríbalas usted en una comunicación a la constructora ese mismo día y guarde la constancia de envío.
Qué garantías tiene si las fallas aparecen después
La Ley 1480 de 2011, el Estatuto del Consumidor, establece que la garantía legal de los inmuebles cubre la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año. Estos plazos corren desde la entrega.
En la práctica, esto significa:
- Durante el primer año, reporte por escrito cualquier falla de acabados al área de posventa de la constructora y guarde la constancia.
- Durante los diez años, la constructora responde por problemas que afecten la estabilidad de la obra.
- La reclamación debe hacerse dentro del plazo de la garantía. Si el daño aparece, no espere.
- Si la constructora no responde, puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o, en algunas ciudades, a la entidad que vigila a quienes venden vivienda. En Bogotá es la Secretaría Distrital del Hábitat.
Un informe técnico independiente que identifique la falla y su causa probable le da más peso a cualquier reclamación. Si quiere entender mejor la garantía de diez años, lea lo que explicamos sobre la garantía decenal y los vicios ocultos.
No olvide las zonas comunes del edificio
Su apartamento es solo una parte de lo que compró. Como propietario, también es dueño de una parte de las zonas comunes: fachadas, cubiertas, sótanos, ascensores, redes y equipos. Esas áreas no se revisan en la entrega de su apartamento, sino en el recibo de zonas comunes que hace la copropiedad con la constructora.
Si su edificio o conjunto todavía no ha recibido las zonas comunes, vale la pena que lo hable con el administrador y el consejo. Le recomendamos leer nuestra guía sobre el recibo de zonas comunes en propiedad horizontal y, si vive en Bogotá, la guía del recibo de zonas comunes en Bogotá.
Cuándo contratar a un ingeniero para la entrega
Contratar una revisión técnica independiente tiene sentido cuando:
- Usted no se siente seguro revisando por su cuenta.
- Ya vio fisuras, humedad o desniveles y quiere saber si son graves.
- La constructora niega una falla y usted necesita un soporte técnico para reclamar.
- Es una inversión importante y quiere recibir con tranquilidad.
En Estructuras Verticales e Ingenieros SAS elaboramos informes técnicos de obras con diagnóstico, registro fotográfico, causa probable y recomendaciones. Nuestro equipo trabaja en diseño estructural, patología de la construcción e interventoría, y también acompaña a copropiedades en el recibo de zonas comunes, como lo hicimos en el Edificio Portobelo en Villeta y en el Edificio Ápice Chicó.
👉 Si tiene una entrega próxima o ya encontró fallas en su apartamento, escríbanos y le explicamos cómo podemos ayudarle.
Preguntas Frecuentes
¿Qué debo revisar en la entrega de un apartamento nuevo?
Muros y techos, pisos y enchapes, ventanas y puertas, baños y cocina, instalaciones eléctricas, de gas y de comunicaciones, y que las especificaciones coincidan con lo que le vendieron. Hágalo con luz de día y anote cada observación en el acta.
¿Puedo firmar el acta si el apartamento tiene fallas?
Sí, siempre que deje escritas todas las observaciones y el compromiso de corregirlas. Lo que debe evitar es firmar un acta "a satisfacción" sin salvedades, porque luego será más difícil demostrar que la falla existía desde la entrega.
¿Cuánto tiempo de garantía tiene un apartamento nuevo en Colombia?
Según la Ley 1480 de 2011, la garantía legal de un inmueble cubre los acabados por un año y la estabilidad de la obra por diez años, contados desde la entrega.
¿Es normal que un apartamento nuevo tenga fisuras?
Algunas fisuras finas y superficiales son comunes por el secado de los materiales. Las que salen en diagonal desde puertas y ventanas, las que aparecen en vigas, columnas o placas, o las que crecen con el tiempo deben revisarse por un ingeniero.
¿Qué hago si la constructora no atiende la posventa?
Envíe la reclamación por escrito y guarde la constancia. Si no responde, puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o, en Bogotá, a la Secretaría Distrital del Hábitat. Un informe técnico independiente fortalece la reclamación.
¿Vale la pena contratar a un ingeniero para recibir el apartamento?
Sí, sobre todo si ya vio señales de alerta o si la constructora niega una falla. El ingeniero distingue un defecto de acabado de un problema de fondo y deja todo documentado con valor técnico.
Fuentes y referencias
- Ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor (Función Pública)
- Superintendencia de Industria y Comercio
- Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal (Alcaldía de Bogotá)
- Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá