Guía Técnica NTC 5679: Recibo de Zonas Comunes en 2026
Introducción
En el sector de la Propiedad Horizontal en Colombia, el cumplimiento de las normas técnicas no es opcional, es el único respaldo real que tiene una copropiedad frente a defectos constructivos. La NTC 5679 (Norma Técnica Colombiana para la Inspección y Recibo de Obra) se ha consolidado en 2026 como el manual de referencia exigido para cualquier consejo de administración que busque un recibo transparente y técnico.
Dominar los pormenores de esta norma permite transformar una inspección visual superficial en una auditoría forense de ingeniería que detecta problemas antes de que se conviertan en cuotas extraordinarias millonarias.
[!IMPORTANT] Resumen Técnico (Puntos de Control 2026):
- Pruebas de Presión: Se requieren pruebas hidrostáticas certificadas en tuberías para validar el cumplimiento.
- Certificado Técnico de Ocupación: El documento legal que valida que la obra es segura y habitable bajo la Ley 1796.
- Estanqueidad de Tanques: Se recomienda realizar pruebas de 48-72 horas para garantizar que no hay micro-filtraciones de agua potable.
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¿Qué es la NTC 5679 y a quién aplica en Colombia?
La NTC 5679 es la norma técnica colombiana que establece los procedimientos y requisitos para la inspección y el recibo de obras de construcción. En el contexto de la propiedad horizontal en Colombia, aplica a:
- Constructoras: Como marco de referencia para entregar zonas comunes con calidad técnica.
- Administradores y Consejos de Administración: Como guía para supervisar y aceptar las entregas.
- Ingenieros y Peritos: Como protocolo de auditoría forense para detectar patologías constructivas.
Su aplicación es el estándar de oro para garantizar que los sistemas hidráulicos, eléctricos y estructurales cumplen con la vida útil proyectada.
El Certificado Técnico de Ocupación: Su Único Escudo Real
En 2026, la exigencia del Certificado Técnico de Ocupación es el filtro más importante. Este documento, emitido por un supervisor técnico independiente, garantiza que la estructura se construyó siguiendo fielmente los planos y la normativa NSR-10.
¿Por qué es vital para el recibo de zonas comunes? Porque si la constructora no cuenta con este certificado, legalmente el edificio no debería estar habitado. Durante el proceso de entrega, el Consejo de Administración debe solicitar el expediente completo de supervisión técnica, que incluye:
- Resultados de ensayos de concreto (resistencia a los 28 días).
- Reportes de soldadura en estructuras metálicas.
- Certificaciones de calidad de los materiales de impermeabilización.
Pruebas Críticas exigidas por la NTC 5679
La normativa técnica colombiana es muy clara sobre cómo deben recibirse los sistemas críticos. En Estructuras Verticales e Ingenieros SAS, aplicamos estos estándares rigurosamente:
1. Sistema Hidráulico y de Incendio
La mayoría de filtraciones en PH ocurren por una mala ejecución de las juntas. La NTC 5679 exige:
- Caudal y Presión: Verificación en los puntos más alejados de la bomba (generalmente el último piso).
- Pruebas de Estanqueidad: Los tanques de reserva deben llenarse y monitorearse por un periodo no menor a 48 horas sin presentar descensos en el nivel, más allá de la evaporación natural.
2. Estanqueidad en Cubiertas y Terrazas
No espere a que llueva para saber si su terraza tiene goteras. La norma técnica sugiere el método de inundación o, para ser más precisos en 2026, el uso de termografía infrarroja y escaneo de humedad no destructivo.
Matriz de Cumplimiento Normativo: Lo que debe exigir
Hemos preparado esta tabla para que su comisión de recibo sepa exactamente qué norma técnica solicitar:
| Componente Técnico | Normativa Aplicable | Prueba Requerida |
|---|---|---|
| Tanques de Reserva | NTC 1500 / NTC 4552 | Prueba de estanqueidad 72h |
| Ascensores | NTC 5926-1 | Certificación ONAC |
| Red Eléctrica | RETIE | Dictamen de inspección final |
| Red de Gas | NTC 2505 | Prueba de hermeticidad |
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El Papel de la Supervisión Técnica Independiente
Uno de los mayores problemas que vemos en las copropiedades en Colombia es que el supervisor técnico a menudo es pagado por la misma constructora. Aunque la ley exige independencia, en la práctica el Consejo de Administración debe ser proactivo.
Recomendación de Expertos: Contrate una auditoría técnica de tercera parte. En Estructuras Verticales, actuamos como un ojo externo que no tiene compromisos con la constructora, enfocándonos exclusivamente en que la infraestructura que usted está recibiendo cumpla con la vida útil prometida.
Riesgos de Ignorar la NTC 5679
Recibir sin la rigurosidad de la norma técnica colombiana conlleva peligros latentes:
- Pérdida de Pólizas: Las aseguradoras pueden negar coberturas si se demuestra que el edificio no cumplía con normas técnicas al momento del recibo.
- Responsabilidad Civil: El Consejo de Administración puede ser legalmente responsable por negligencia al no exigir las pruebas de ley.
- Deterioro Acelerado: Lo que parece un "detalle" en 2026, será una falla estructural en 2028.
Preguntas Frecuentes (FAQs) sobre Normativa PH
¿La constructora está obligada a entregar los certificados RETIE y NTC?
Absolutamente. Sin estos documentos, la copropiedad no debe aceptar el recibo de las instalaciones eléctricas o de gas, ya que implica un riesgo inminente para la vida de los residentes.
¿Qué es la NTC 5926 y por qué es vital para mis ascensores?
Es la norma que regula la inspección obligatoria de los sistemas de transporte vertical. Ningún ascensor debe entrar en operación definitiva en una PH sin este sello de calidad.
¿Puedo contratar a Estructuras Verticales solo para la revisión de una zona específica (ej. el sótano)?
Sí, realizamos tanto peritazgos integrales como auditorías focalizadas en sistemas críticos donde se sospechen fallas constructivas.
[!TIP] Dominar la técnica es ganar la batalla legal. El recibo de zonas comunes es el momento de mayor poder de negociación de una copropiedad. No lo desperdicie por falta de conocimiento técnico.
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